转型股权投资、加强主动管理、寻找更好的内容并且进行更深度的捆绑，是把挑战转变为机遇的关键。
下载APP 阅读本文更深度报道

文 | 刘本迪
　　来源 | 中国房地产金融
　　2018年4月27日，经国务院同意，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称“资管新规”）。靴子终于落地。
　　业内人士表示，资管新规是金融改革的重大事件，堪比房地产领域1998年的23号文和2003年的18号文。短时期内金融机构受到影响甚至是冲击，是不可避免的，方正证券首席经济学家任泽平在近期表示，“银行理财可能会大面积的消亡”。
　　在瑞威资本北京公司总经理宋昊看来，资管新规是此前一系列政策的延续，其思路和要求是一脉相承的。
　　“大的目标是引导资金‘脱虚向实’，具体层面是打击金融乱象。”
　　房地产融资受影响

　　数据显示，2008年社会融资总额为38万亿元，2017年增至175万亿元，十年间增加了4到5倍，同期GDP只增长了2.6倍。业内人士表示，其背后是金融泡沫和金融空转。
　　宋昊对《中国房地产金融》表示，资管新规打击金融乱象有两个核心要求：其一，信息透明；其二，用途限制。
　　“资管新规明确了钱的性质，规定了能做什么、不能做什么。”宋昊说，“严管表外、影子银行，都是为了明确资金的流向。”
　　“私募就去做私募股权，银行就去做债，表内的东西就是表内的东西，表外的东西就要剥离。”某私募股权基金的中层人士孙伟（化名）告诉《中国房地产金融》。
　　孙伟同时表示，资管新规出台之后，私募基金做债，实际上已经被禁止了。这一方面导致房地产企业的融资成本急速飙升，另一方面导致其融资能力（数额）下降。
　　某房企高管近期表示，今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是很多资方依然不愿意出钱。
　　另据了解，近几个月信托计划的规模增长明显，一部分原因就在于，房企的融资需求难以满足，加大了不同渠道的融资力度。
　　“房地产是重资金行业，钱少了自然会受到冲击。”宋昊表示，这实际上是政策的延续，让资金更多地进入到实体经济里去。
　　股权投资迎机遇

　　在宋昊看来，重资金、长周期是房地产的本源，但是此前国内的房地产短周期化，这一方面加速了城市化进程，另一方面也存在一些问题，“比如现在的养老、教育、旅游等项目，如果不沉下心来做长期安排，项目是拿不到手的，也不可能盈利。”
　　资管新规的出台，一定程度上，让房地产行业回归其长周期的本源。
　　“长周期的项目，一定要长周期的资金来匹配，这样一来就要去做股权融资了。”宋昊说。
　　孙伟表示，资管新规的核心要求之一——打破刚兑，实际上也是要求发展股权融资。
　　“资管新规对市场上几乎所有的金融机构都有影响，因为现在大部分金融机构都在做债权。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹，在近期对包括《中国房地产金融》在内的媒体表示，“为什么要把表外的压到表内，因为表外的几乎都是债。”
　　据了解，目前市场上的债权周期，大多是在2年以内，3年几乎是极限，这并不匹配上述的养老、教育、旅游等项目的长周期。
　　实际上不仅仅是房地产，转型发展股权融资，已成私募行业公认的发展方向。
　　但是做股权，意味着更大的风险，这对私募机构的专业性提出了更高的要求。
　　“股权投资是不容易做的决策，资管新规鼓励市场上真正有投资管理能力的人，为资产本身买单。”谭文虹说。
　　“股权投资一方面要求更高的专业性，另一方面要求更多的内容做支持。”宋昊表示，对于瑞威资本这样的偏股权投资的机构来说，资管新规的影响有限。
　　寻找优质内容

　　众所周知，国家大力发展住房租赁市场，长租公寓行业受到广泛关注。而长租公寓，正是宋昊所说的“内容”，上述的医疗、教育、旅游，实际上也属于内容。
　　对于私募如何应对资管新规，宋昊表示，其一是加强基金的主动管理能力，其二是找到更好的内容，“单靠传统业态，已经没有办法满足我们的需求了，我们还会去做新兴业态。”
　　而要把内容（或者说新兴业态）做好，资金只是必要条件，除此之外，如何运营内容同样重要。正如联合办公企业“优客工场”的创始人毛大庆所说，进入存量时代，运营者变得越来越重要。
　　宋昊表示，目前资金方与运营方的结合，有两种主要的方式：
　　其一，资金方重资产持有物业，然后往里面装内容，即寻找合适的运营者；其二，直接投内容，然后带着内容找资产（物业）。
　　“找到更好的内容，并且与内容进行更深度的捆绑，是地产基金的一个发展方向。”宋昊说。
　　跟其他金融机构一样，私募基金不可避免地受到资管新规的影响。转型股权投资、加强主动管理、寻找更好的内容并且进行更深度的捆绑，是把挑战转变为机遇的关键。